BIAYA JUAL BELI TANAH, BANGUNAN UNTUK PENJUAL DAN PEMBELI.

Tentang transaksi jual beli tanah, bangunan, rumah, atau properti lainnya. Perlu diketahui ada biaya-biaya yang dibebankan kepada penjual, dan pembeli.

Selain pembelian tanah, bangunan, rumah, atau properti lainnya, pembeli juga harus dapat menghitung biaya-biaya untuk membayar pajak, administrasi, serta pengurusan legalitas.

Begitu pula dengan penjual, mereka diwajibkan membayar biaya pajak penjualan tanah, rumah, atau properti lainnya.

Jika berniat melakukan jual beli tanah, bangunan, rumah, atau properti lainnya, berikut sejumlah biaya-biaya yang harus dikeluarkan oleh pihak penjual, dan pembeli.

Biaya-biaya yang Ditanggung Penjual:

1. Pajak Penghasilan (Pph). Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang Tarif Baru Pph Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah atau Bangunan. Pph alias pajak penghasilan dibebankan kepada penjual, sebab penjual mendapatkan penghasilan dari penjualan tanah, dan bangunan tersebut. Besaran pajak yang harus dibayarkan adalah sebesar 2,5% (dua koma lima persen) dari nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan. Biaya Pph dimaksud harus dilunasi sebelum penandatanganan AJB.
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). PBB merupakan jenis pajak yang wajib dibayarkan oleh setiap pemilik properti pada setiap tahunnya. Diketahui besaran PBB adalah 0,5% (nol koma lima persen) dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), atau sebanding dengan 20% (dua puluh persen) NJOP. Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB menjadi tanggungan penjual sebagai pemilik. Namun, beban biaya PBB akan dialihkan kepada pembeli sebagai pemilik baru.
3. Biaya Pemasaran. Biaya iklan yang mungkin dikeluarkan oleh penjual dalam proses pemasaran tanah, dan bangunan. Biaya tersebut umumnya dikeluarkan apabila penjual memanfaatkan fitur “ads” di media sosial atau boost iklan di situs jual beli properti. Paket fitur tersebut cukup efektif untuk membuat iklan yang dimuat, dapat menjangkau hingga jutaan calon pembeli melalui search engine (duckduckgo, bing, yahoo, yandex, google, safari), dan iklan berupa spanduk dll. 
4. Jasa Agen Properti. Komisi agen sebesar 2,5% (dua koma lima persen) untuk jasa penjualan, jika agen bisa  closing, dan 5% (lima persen) dari nilai transaksi sewa.
5. Biaya tak terduga.

Biaya-biaya yang Ditanggung Pembeli:

1. Biaya Cek Sertifikat. Jika berniat membeli tanah, dan bangunan berupa rumah second, hal yang harus dilakukan adalah mengecek keaslian sertifikat hak atas tanah yang hendak dibeli. Pasal 34 PP No.24 Tahun 1997 menerangkan bahwa BPN akan mengecek keaslian sertifikat hak atas tanah berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah. Cek sertifikat biasanya tidak memakan waktu lama, bisa selesai hanya dalam satu hari. Beban dari bea ini biasanya ditanggung oleh pembeli.
   
   
   Ada tiga cara yang bisa dipilih perihal cara pengurusannya, yakni:
   a. Menggunakan jasa notaris. Cara ini bisa diambil bila pembeli memiliki kesibukan yang padat, hingga tidak memiliki waktu untuk mengurusnya secara mandiri. Akan tetapi pembeli juga harus menyiapkan dana tambahan sebagai uang jasa kepada notaris, jumlahnya berkisar Rp100 hingga 150 ribu.
   b. Pengecekan secara online melalui aplikasi Sentuh Tanahku. Pengurusan cek sertifikat biasanya menelan biaya Rp50 ribu hingga Rp.300 ribu.
   c. Pengecekan secara mandiri. Pengecekan sertifikat secara mandiri dengan langsung mendatangi kantor pertanahan setempat. Untuk proses pengecekan ini, tarif yang dikenakan Rp.50 ribu per sertifikat. 
   
   
   Adapun sejumlah berkas berupa alas hak yang perlu disiapkan, ialah:
   • Sertifikat hak atas tanah.
   • Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya.
   • Permohonan cek sertifikat (form permohonannya sudah ada di BPN).
   • Fotokopi KTP pemilik sertifikat.
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB merupakan salah satu tambahan biaya jual beli tanah, dan bangunan yang dibebankan kepada pembeli atau pemilik tanah, dan bangunan.
   
   
   Biaya BPHTB dan AJB memiliki kaitan erat, AJB tidak akan diterbitkan sebelum pelunasan BPHTB.
   
   
   Besaran pajak jual beli rumah ditetapkan sebesar 5% (lima persen), dengan rumus perhitungan: Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) x 5%.
   
   
   Sebagai catatan, besaran nilai NPOPTKP di tiap daerah berbeda jumlahnya.
   
   
   BPHTB berlaku sebagai biaya jual beli rumah second maupun baru.
   
   
   Bea ini tidak hanya dikenakan dalam transaksi jual beli tanah, dan bangunan, tetapi juga dalam setiap perolehan hak milik disebabkan pemindahan hak milik karena peristiwa seperti jual beli, pewarisan, hibah, pembagian hak bersama, lelang.
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Bea lainnya yang masuk dalam daftar biaya jual  beli adalah PPN, besarannya adalah 10% (sepeluh persen) dari nilai transaksi.
   
   
   Minimal nilai transaksi yang dikenakan PPN adalah Rp 36 juta.
   
   
   Pajak jual beli ini hanya dikenakan satu kali saat membeli properti, baik dari developer maupun perorangan.
   
   
   Di samping itu, pajak ini juga dikenakan terhadap pembangunan rumah yang dilakukan secara mandiri oleh orang pribadi atau badan.
4. Akta Jual Beli (AJB). AJB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT), bukan oleh notaris atau BPN.
   
   
   Hal tersebut diatur dalam PP No.37 tahun 1998 pasal 2 ayat 1.
   
   
   Biaya AJB rumah dibebankan kepada pembeli, tetapi bisa juga ditanggung oleh kedua belah pihak tergantung kesepakatan.
   
   
   Adapun kisaran tarif AJB rumah adalah sebesar 1% (satu persen) dari nilai transaksi, tetapi ini bukan angka pasti karena nilainya masih bisa ditawar.
   
   
   Perlu diingat, pengurusan AJB baru bisa dilakukan setelah pemeriksaan sertifikat, pelunasan BPHTB, Pph, dan PBB.
5. Biaya Balik Nama (BBN). Dalam proses transaksi jual beli tanah, dan banguan, akan dikenai Biaya Balik Nama (BBN) sertifikat properti dari penjual ke pembeli.
   
   
   Bea ini dikenakan kepada konsumen, tetapi bila pembeli rumah baru melalui pengembang, maka proses BBN akan diurus oleh developer. Karena itu, pembeli hanya tinggal membayarnya saja.
   
   
   Besaran BBN di setiap daerah berbeda-beda, rata-rata sekitar 2% (dua persen) dari nilai transaksi.
   
   
   Rumus menghitung BBN sendiri adalah sebagai berikut; BBN = 2% x Nilai Transaksi.
6. Biaya Akad Jual Beli Rumah. Biaya akad jual beli rumah dibebankan jika pembeli membeli rumah dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
   
   
   Tidak hanya satu, biaya akad jual beli rumah ini terdiri dari sejumlah komponen seperti provisi, administrasi, serta premi asuransi jiwa dan kebakaran.
   
   
   Besaran biaya akad jual beli rumah adalah 7% (tujuh persen) hingga 10% (sepuluh persen) dari total plafon kredit.
7. Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Pajak ini umum dikenakan dalam transaksi jual beli barang mewah, bisa pada kendaraan atau properti.
   
   
   Pembeli bisa dikenai pajak ini, jika berencana membeli rumah dengan lahan seluas lebih dari 150 meter persegi.
   
   
   Bea ini akan dibebankan kepada pembeli properti yang termasuk dalam kategori barang mewah.
   
   
   Pajak tersebut hanya berlaku kalau pembeli membeli properti langsung dari perusahaan pengembang, serta tidak berlaku bila pembeli membeli properti dari perorangan.
8. Pajak Penjualan Barang Mewah (Ppnbm). Pajak ini umum dikenakan dalam transaksi jual beli barang mewah, bisa pada kendaraan atau properti.
   
   
   Pembeli bisa dikenai pajak ini, jika berencana membeli rumah dengan lahan seluas lebih dari 150 meter persegi.
   
   
   Bea ini akan dibebankan kepada pembeli properti yang termasuk dalam kategori barang mewah.
   
   
   Pajak tersebut hanya berlaku kalau pembeli membeli properti langsung dari perusahaan pengembang, serta tidak berlaku bila pembeli membeli properti dari perorangan.
9. Jasa Notaris dan PPAT. Dianjurkan keterlibatan notaris dalam proses jual beli tanah, dan bangunan sebaiknya jangan diabaikan. Kehadiran notaris akan membuat proses jual beli sah (benar hukumnya, tepat hukumnya, kuat hukumnya dan dijamin kepastian hukumnya oleh negara melalui pemerintah). Hal ini dikarenakan notaris adalah satu-satunya pihak yang berwenang menentukan keabsahan dalam proses jual beli. Ada beberapa notaris yang menetapkan bayaran sebesar 0,5 (nol koma lima persen) hingga 1% (satu persen) dari nilai transaksi. Biaya notaris jual beli tanah dan bangunan rumah ditanggung oleh siapa ?. Biaya jasa notaris biasanya dibebankan kepada pembeli, sebagai pihak yang berkepentingan. Adapun mengenai tarif jasa notaris umumnya berkisar Rp.5 juta, dengan rincian sebagai berikut:

• Cek sertifikat Rp.100 ribu.
• SK Rp.1 juta.
• Validasi pajak Rp.200 ribu.
• AJB Rp.2,4 juta.
• BBN Rp.750 ribu.
• Surat Kuasa Hak Membebankan hak Tanggungan Rp250 ribu.
• Akta Pemberian Hak Tanggungan Rp1,2 juta.

Akan tetapi, ini hanya penghitungan kasar, sehingga jumlah uang yang dikeluarkan untuk membayar jasa notaris bisa jauh lebih rendah atau tinggi.

Mengenai sebagian biaya-biaya bisa dimusyawarahkan antara penjual, dan pembeli.

Tentang peraturan, dan hukum tersebut diatas bisa berubah. Maka, ikuti berdasarkan ketentuan, peraturan, dan hukum.

Demikianlah mengenai biaya-biaya jual beli tanah, bangunan untuk penjual dan pembeli. 

Semoga bermanfaat.